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Radiografía del mercado inmobiliario de costa: el precio de la vivienda en cada playa

Radiografía del mercado inmobiliario de costa: el precio de la vivienda en cada playa

  • Sitges alberga las propiedades más caras (a 2.694 euros por metro cuadrado) y Almazora las más baratas (804)

  • Los precios han empezado a subir en las mejores zonas, las compraventas aumentan y la actividad promotora se reanuda

  • El ajuste desde máximos asciende al 48,8% en el litoral mediterráneo, donde en lo que va de 2015 se registran encarecimientos

  • Las gangas -por lo general, inmuebles procedentes del 'boom'- conviven con un producto de obra nueva de alta calidad

  • 'Se está construyendo probablemente el mejor producto residencial que se ha hecho en la historia en las zonas costeras'

Con el verano recién estrenado comenza el periodo por excelencia de vacaciones y la temporada de playa. Como siempre por estas fechas, vuelve a aflorar la idea (el deseo) de adquirir una segunda residencia junto al mar. Más ahora, cuando todo parece indicar que el gran ajuste en este mercado ha concluido en términos generales y que estaría inmerso en su propio punto de inflexión, con los primeros incrementos de precios, aumento de las compraventas, reactivación de la promoción, etc. Punto por el que pasó el sector en su conjunto en 2014.

Hasta un 48,8% se han abaratado de media las casas en la costa mediterránea (la más extensa y demandada) desde 2007, según el índice de precios de la Tinsa. Esta depreciación acumulada es la más elevada entre los grandes mercados en los que Tinsa divide el mapa (-46,5% en las capitales y grandes ciudades, -44,8% en las áreas metropolitanas y -35,6% en el resto de municipios). Otra historia es Baleares y Canarias, donde el ajuste ha sido de sólo el 32,1%.

Ahora, la tendencia negativa en la cotización de los apartamentos en la costa, particularmente en el Mediterráneo, parece estar dándose la vuelta. En los cinco primeros meses de 2015, el levante peninsular ha sido el único que ha arrojado variaciones positivas, según Tinsa. En concreto, las viviendas próximas a esta costa valían en mayo un 1,4% más que en diciembre de 2014.

Este mercado parece haber completado prácticamente sus rebajas

Esta tibia subida pone de manifiesto que la recuperación inmobiliaria por la vertiente de los precios, más palpable ya en las grandes ciudades, habría empezado también a la vivienda costera. Sin duda, y a falta de que se consolide o no dicha apreciación, este mercado parece haber completado prácticamente grosso modo su ajuste (cada playa luego es un mundo), por lo que sería un acicate más para quienes se platean adquirir una casa junto al mar.

El principio del fin del ajuste y los primeros incrementos de precios han tenido su eco en el Informe Vivienda en costa 2015 de Tinsa, en el que 35 de las 140 poblaciones de playa analizadas han registrado incrementos respecto a 2014. Jávea y Cartaya, con aumentos del 11,2% y 9,8%, respectivamente, han liderado las escaladas. Además, los precios han crecido entre un 5% y un 9% en otras ocho localidades (Chiclana, Puerto Lumbreras, Adeje, Punta Umbría , Vilagarcía de Arousa, Sentanyí, Sóller y La Pobla de Farnals).

Estas subidas de precios chocan con los sustanciales descensos en otras zonas, según la tasadora. Hasta un 16,9% se han desplomado los precios en Palafruguell, un 15,3% en Barbate, un 14,6% en Gandía y Ayamonte o un 14,2% en Lepe. Ante este vaivén de números rojos y verdes, Tinsa aconseja "esperar a los próximos trimestres para ver si la tendencia positiva se consolida o se trata de un repunte puntual". La tasadora explica que "el sector se está desarrollando a distintas velocidades" y en él juegan un papel importante los bancos como promotores, que apuestan por un buen producto en detrimento de las rebajas, condicionando así las estadísticas de precios.

Casares (-61,5%) y Ayamonte (-61%), los mayores desplomes

Detrás de los últimos datos interanuales, positivos o negativos, se esconden, en todo caso, ajustes acumulados que llegan a superar el 60% en algunos municipios como Casares (-61,5%), Ayamonte (-61%), Mataró (-60,9%) y Canet d'En Berenguer (60,1%). Respecto al precio absoluto, el metro cuadrado más caro en la playa está enSitges: 2.694 euros. Le siguen Calvià (2.520 euros por metro cuadrado), Andratx (2.422) y Alcúdia (2.410). En el polo más barato están Almazora (804) y Puerto Lumbreras y Burriana (823).

Al margen de la amalgama de números y cifras, José Antonio López, director territorial de la zona Este de Tinsa, cree que el mercado de la costa está "en un momento de estabilización". "El descenso de precios", explica, "sigue siendo la tónica dominante, aunque a ritmo más moderado". López destaca, como indicios de la recuperación, la vuelta de la demanda nacional y la reactivación de la promoción. Tinsa apunta en su estudio que las grúas han regresado a la primera línea de playa en Ibiza y en las provincias de Alicante, Valencia, Murcia, Málaga y Cádiz.

De "recuperación prudente" habla José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Citando las estadísticas del Ministerio de Fomento, recuerda que hay "más compraventas y más caras". Pérez tiene claro que el mercado de playa tiene que mirar más allá de los 46 millones de españoles porque es un mostrador para demanda de todo el mundo.

Residencial Sea Senses en Torrevieja de TM Grupo Inmobiliario. EL MUNDO

Según López, la clave para que esta vivienda esté saliendo a flote ha sido el gran ajuste. "Los actores saben que se trata de un sector de precio", dice. Y destaca que "los nuevos proyectos se inician con estudios de demanda y viabilidad".

En TM Grupo Inmobiliario, uno de los protagonistas principales y de referencia en la promoción en la costa, ratifican el despertar del sector. "El mercado está recuperándose y va a mejor por tres motivos: la fuerte demanda foránea, la mejor coyuntura laboral en España y la vuelta del crédito", señala José Peral, director comercial y de márketing de TM Grupo Inmobiliario.

Peral realza que "fundamentalmente, lo que ha cambiado en este mercado es la percepción de los compradores". "Hay un consenso en que los precios han tocado fondo y están estables o muestran incluso cierta subida", matiza. A su parecer, todos estos ingredientes están animando a que "selectivamente se pongan en el mercado nuevas promociones". En concreto, TM Grupo Inmobiliario tiene 17 proyectos nuevos en comercialización y lanzará otros cuatro antes de fin de año desde menos de 100.000 euros.

Proyectos de más calidad y a medida

Este nuevo producto responde a "altas calidades y a una excelente ubicación" como cualidades, según López. "Siguen predominando unifamiliares y promociones pequeñas de adosados", puntualiza. Respecto al stock de proyectos del boom, aclara que "la casuística es inmensa". "Algunos siguen paralizados y sin visos de reanudación, pero hay muchos se han reiniciado, bien por los bancos o por fondos o promotores que los han adquirido", manifiesta.

'Sana competencia' entre los promotores y los bancos

"Los nuevos proyectos son ajustados a la demanda", explica Pérez, quien habla de "estudios funcionales desde la sociología inmobiliaria". Además, advierte de que escasean las promociones sobre plano para que el público pueda elegir. En este punto, Peral pondera la "sana competencia" de los promotores tradicionales con la banca. "Esta disputa hace que la promoción se esfuerce por incorporar innovaciones técnicas en el producto y en los servicios", declara.

Desde TM Grupo Inmobiliario defienden la interacción con el comprador como algo fundamental e independiente de los ciclos inmobiliarios. "Siempre somos fieles a la política de orientación al cliente, diseñando una oferta enfocada a sus necesidades. Ofrecemos mucho más que una casa junto al mar", remarca Peral, que incide en que su empresa está impulsando proyectos en las zonas en las que detecta una "demanda insatisfecha" y donde puede ofrecer "calidad de vida, sol y relax".

Entre las promociones de nuevo cuño adaptadas a los nuevos tiempos está Isla Canela, en Ayamonte, un complejo con zona hotelera y residencial, en la que puede comprarse apartamentos de dos dormitorios desde 110.000 euros. Grupo Pryconsa es el responsable de este proyecto, en el que se conjuga conceptos como la calidad, servicios, ocio, deporte, naturaleza y seguridad.

"Los conjuntos residenciales privados de Isla Canela están compenetrados con el entorno y basados en una arquitectura típicamente andaluza y disfrutan, según sus distintas promociones, de amplios jardines, zonas de juegos infantiles, piscinas, pádel y tenis", apuntan desde la promotora. "En definitiva", añaden en Pryconsa, "Isla Canela ofrece una variedad residencial para gozar de la naturaleza, la playa y los deportes".

Existe submercados muy diversos

A pesar de que la oferta de casas en la playa se ha reducido considerablemente, López avisa de que convivensubmercados muy diversos: áreas donde sigue habiendo oportunidades, otras donde queda producto de mala calidad, muchas en las que aún no se ha hecho el gran ajuste y enclaves con un producto nuevo posburbuja. De este modo, el experto de Tinsa no se atreve a afirmar que el mercado inmobiliario de costa ha alcanzado el equilibrio. "Depende de las zonas", especifica.

Comprar si se encuentra lo que se busca

Quizá por la existencia de todos estos multimercados, Pérez aconseje comprar "si se encuentra lo que se busca"."Cuanto más se espere, más subirán los precios porque hay más demanda interesada en vivir con vistas al mar que casas disponibles o proyectadas a corto plazo", asegura.

'Hay más demanda interesada en vivir con vistas al mar que viviendas disponibles o proyectadas a corto plazo'

En TM Grupo Inmobiliario también creen que ha llegado la hora de comprar casa en la costa por un doble motivo. Por un lado, Peral indica que se "se está construyendo probablemente el mejor producto que se ha hecho en la historia en la playa, buscando las mejores ubicaciones y apostando por calidades superiores". "En segundo lugar", recalca, "ha calado que los precios han tocado fondo y si se mira a otros mercados que van por delante del ciclo español, como el anglosajón, ya se ven encarecimientos espectaculares".

Peral admite que puede que los chollos o viviendas que se han vendido con grandes descuentos se hayan acabado, pero subraya que hoy hay un producto excepcional. "Se debe tener en cuenta que las casa vendidas como gangas eran, en muchos casos, un producto poco mimado, localizadas a veces en zonas inadecuadas, sin servicios y que salieron al mercado a precios por encima de su valor. Lo que se ha hecho ha sido ponerlas a su valor real de mercado para venderlas", comenta.

Pensando en el horizonte del mercado de la vivienda en la costa, López cree que el stock -su gran lastre en los últimos años- pasará a un segundo plano y la evolución de los precios variará mucho según la zona. Quizá uno de los síntomas más alentadores sobre el futuro del sector sean los visados de obra nueva. Según Fomento, en casi 30 localidades de playa se pidieron más licencias en 2014. "No creemos que este dato deba interpretarse como un indicio claro de recuperación, sino más bien como una señal de que algo empieza a moverse también en el mercado inmobiliario de la costa", sostiene.

Via El Mundo


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