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Preguntas y respuestas sobre la vivienda de segunda mano o nueva

Si no existen pisos nuevos en la zona que te gusta o prefieres adecuar una casa ya existente, la segunda mano es tu opción.

Preguntas frecuentes sobre la compra de una casa

¿Qué ventajas tiene comprar una vivienda usada frente a una nueva?

La primera ventaja es de carácter impositivo. “La obra nueva conlleva un IVA del 10%, frente al ITP de la segunda mano, que es 8%. Decantarse por una o por otra “casi siempre dependerá de la zona de la ciudad y de los equipamientos que queramos”. En los barrios céntricos la obra nueva es escasa y cara, mientras que la oferta de segunda mano es más amplia en todo el territorio. Por otro lado, los defectos en un inmueble usado “se pueden cotejar visualmente, mientras que las deficiencias en obra nueva surgen una vez se habita en ellas”.

¿En qué aspectos debe fijarse el comprador a la hora de hacer la visita?

El comprador debe hacer una ‘radiografía’ de la vivienda con el fin de saber si lo que ve le convence, y es que “la primera impresión es determinante”, tener en cuenta aspectos relevantes como los ruidos, los servicios y el estado general del edificio. Uno de los criterios que tomará peso dentro de poco será si la casa cuenta o no con certificado de eficiencia energética, pues “puede suponer un indicador a la hora de calcular los gastos mensuales de los suministros”.

¿Cómo saber si la vivienda tiene pagos pendientes?

Hay que acudir a dos fuentes, el administrador de la finca y el Registro de la Propiedad. El primero proporciona “un certificado de estar al corriente de las obligaciones de pago con respecto a la comunidad de propietarios”, la nota simple del Registro será el documento que evidencie “la ausencia de cargas”. No obstante, “el notario informará sobre cualquier carga pendiente antes de la firma”, dado que el certificado del administrador de fincas está incorporado a la escritura, así como el de saldo deudor emitido por la entidad acreedora, que informa sobre el estado de la hipoteca: “El comprador retendrá ese saldo al vendedor, además de una provisión de fondos para la cancelación de la carga en el Registro”.

¿Cómo nos aseguramos de que no está alquilada?

En las escrituras hay un apartado denominado ‘situación posesoria’ cuyo objetivo es, “informar de manera fehaciente de la existencia de posibles inquilinos en el inmueble”. El propietario debe pronunciarse sobre esta situación, y en caso de mentir, “incurriría en un delito de falsedad en documento público”.

¿Cuáles son los impuestos y gastos de la compra?

La segunda mano está gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Su porcentaje varía en función de la autonomía y se aplica sobre el precio de las escrituras. Si se suscribe una hipoteca, hay que añadir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también es regional y oscila entre el 0,5% y el 1,5%. Tanto ITP como AJD “deben ser liquidados en la delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente”. El comprador debe costear los gastos de notaría, registro y gestoría. La suma de estos importes ronda el 10% del precio de la vivienda.

¿Cuánto tiempo se tardaría desde que se decide comprar hasta que se entra a vivir?

La financiación es la clave, dado que si no se necesita hipoteca “en menos de una semana se podría estar en casa”. Sin embargo, lo habitual es que el comprador necesite un préstamo, por lo que los plazos se dilatarán en función del banco y lo que tarde el departamento de riesgos en aprobar la operación. Si todo va bien,  “se podría llevar a cabo la escrituración en unos 15-25 días”.

¿Qué es un contrato de arras o señal? ¿Qué pasa si finalmente vendedor o comprador se retractan?

Cuando una vivienda capta nuestro interés, se suele firmar este contrato preparatorio entregando una pequeña cantidad de dinero en concepto de reserva. “Las arras suponen la aportación del comprador al vendedor de ciertas garantías sobre la realización de la operación, así como unas obligaciones recíprocas ante su incumplimiento”. Existen las arras confirmatorias que, “no autorizan a las partes a desistir del contrato si no es por mutuo acuerdo”; las penales, que suman a las anteriores una penalización accesoria; y las penitenciales, que son las más comunes. Así, si el vendedor se retracta, “deberá entregar al comprador el doble de la cantidad que le entregó en arras”, mientras que si es el comprador el que se echa para atrás, “el vendedor se quedará con el importe entregado en concepto de señal”.

¿Qué es un contrato privado de compraventa?

Es el paso siguiente del proceso. “Ya no hablamos de reserva, sino de compra”. Para que este contrato sea 100% válido, debe elevarse a público mediante escritura notarial, ya que si no se hace “no tendrá acceso al registro y no estará protegido jurídicamente por la llamada fe pública registral”. Además, únicamente cuando se hace a través de una agencia, “quedaría amparado por las Leyes de Defensa del Consumidor”.

¿Cuál es el precio por el que se debe escriturar?

Aunque parezca lógico, “se trata del precio de venta del inmueble, lo que se ha pagado por él”. Así pues no tiene por qué ser el mismo que el que establece el mercado, la tasación o el Catastro. Actualmente, debido a los precios cada vez más ajustados de los pisos, muchos compradores se encuentran con que Hacienda les reclama un ITP que no se basa en el precio por el que se cerró la operación, sino por un valor mínimo de referencia señalado por Hacienda.  “Se trata de un contrasentido que está perjudicando enormemente a todos aquellos que se asoman al mercado inmobiliario y que necesariamente debe ser revisado como práctica por parte de las administraciones autonómicas”.

¿Se puede reclamar si se encuentran desperfectos?

La ley nos permite reclamar vicios ocultos durante los seis meses posteriores a la compra, siendo el vendedor el responsable de repararlos. Por otro lado, si la vivienda tiene menos de diez años, el nuevo propietario podría emprender acciones legales contra el promotor. “Cualquier renuncia a estos extremos, conllevarían dificultades a la hora de reclamar defectos de construcción”.

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