Uno de los aspectos más controvertidos de los cambios en el alquiler aprobados por Real Decreto Ley por el actual Gobierno es el relativo a los límites a las garantías adicionales a la fianza. La prestación de un mes de fianza en metálico es obligatoria para el inquilino a la celebración del contrato de arrendamiento. Pero es posible, además, pedir al arrendatario que tenga un fiador solidario.

El real decreto ley que entró en vigor el pasado mes de diciembre y que ha supuesto cambios importantes en la duración de los contratos, establece límites cuantitativos a las garantías adicionales a la fianza de un mes (si el alquiler es de una vivienda) o de dos meses para uso distinto a la vivienda.

La cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que puede exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, es de dos mensualidades de renta, salvo que se trate de contratos de larga duración, tal y como recuerda Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. “El valor de la garantía adicional a la fianza que las partes puedan convenir no podrá exceder de dos mensualidades de renta, en caso de arrendamientos de vivienda de hasta cinco años de duración, o de siete años si el arrendador fuese una empresa”, añade.

Es decir, la reforma aprobada por el Gobierno limita las garantías exigibles en cumplimiento del contrato de alquiler a un máximo de tres mensualidades de renta: una en concepto de fianza y las otras dos como garantía adicional, como pueden ser un depósito o aval bancario. Para Salvador Salcedo se trata de una medida insuficiente porque el impago por parte del inquilino puede acarrear “importantes perjuicios al casero que difícilmente podrá compensar con tan exiguas garantías”. Y es que el procedimiento de desahucio puede durar entre 6 meses y un año, con el consiguiente agujero económico que se le hace al casero.

Si la vivienda que se alquile está amueblada, los límites a las garantías adicionales a la fianza que la reforma ha impuesto resultarán todavía más insuficientes si cabe.

Qué garantías alternativas hay que cumplan con la reforma

A tenor de lo establecido en la exposición de motivos del Real Decreto Ley 21/2018, la reforma aprobada fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que puedan exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o aval bancario. “Lo que a nuestro entender constituye un límite meramente cuantitativo que no es incompatible con otras garantías de carácter personal”, subraya Salcedo.

Por eso, una alternativa es solicitar al inquilino que busque una persona de confianza y solvente para que sea su fiador solidario o avalista. ¿qué es esta figura? Esta garantía es frecuentemente utilizada y no implica el desembolso por el inquilino o su fiador de ninguna cantidad en metálico a la firma del contrato. simplemente permite al casero que, en caso de impago, pueda reclamar a ambos las deudas pendientes conjuntamente, con lo que “amplía de esta manera las expectativas de cobro”, señala Salcedo.

El fiador solidario está obligado a pagar o cumplir todas y cada una de las obligaciones del arrendatario en caso de incumplimiento por parte de éste. “En todo caso, será conveniente que la cláusula de afianzamiento que se incluya en el contrato de alquiler, que es conveniente prepare un abogado, contemple la renuncia expresa del fiador a los beneficios legalmente establecidos”, sentencia Salvador Salcedo.