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Todo lo que debes saber sobre la nueva ley hipotecaria en España

El Gobierno ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, más conocido como la nueva ley hipotecaria, un texto que ya está camino del Congreso para iniciar su debate y tramitación parlamentaria. Esta norma, que podría entrar en vigor en el primer semestre de 2018, tiene dos objetivos: dar transparencia al consumidor y seguridad jurídica a la banca en materia hipotecaria, y transponer a la normativa española la directiva que rige en Europa.

La ley llega con novedades, sobre todo para los préstamos que se firmen tras su puesta en marcha. Por ejemplo, la obligatoriedad del cliente de acudir a un notario antes de firmar el contrato para garantizarse de que su préstamo se ajusta a la legalidad, una limitación a las comisiones que aplican los bancos, la posibilidad de convertir las hipotecas variables en fijas o una lista de cláusulas abusivas. Para los abogados, este punto es el más controvertido, mientras que los economistas alertan de un encarecimiento de las futuras hipotecas.

1. El impacto de la nueva ley hipotecaria si ya tienes una hipoteca o si vas a firmar una en el futuro

El Gobierno ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario en el último Consejo de Ministros y próximamente llegará al Parlamento para iniciar los trámites de su aprobación. La nueva ley, que previsiblemente entrará en vigor en el primer semestre de 2018 y que podría sufrir modificaciones vía enmiendas, busca dar transparencia a los consumidores y seguridad jurídica a la banca. Su llegada traerá cambios como la posibilidad de convertir una hipoteca variable en fija, la limitación de las comisiones o una tregua a quienes tengan dificultades de pago para evitar el desahucio.

Algunos de esos cambios son de carácter retroactivo, lo que significa que van a afectar a todas las hipotecas actualmente en vigor, mientras que otros solo tendrán efecto para los nuevos préstamos que se firmen después de que el Boletín Oficial del Estado (BOE) publique la nueva norma. Estas son las medidas que afectarán a cada caso concreto:

Si ya tienes una hipoteca

Para todos aquellos que ya estén pagando un préstamo hipotecario (actualmente en España la deuda hipotecaria de las familias ronda los 532.000 millones de euros), las modificaciones de la Ley de Crédito Inmobiliario tendrán un impacto reducido. Solo podrán beneficiarse de la posibilidad de convertir una hipoteca variable en una fija y de la ampliación de plazo y cantidades que se pueden impagar sin que el banco pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado y, como consecuencia, que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria, el paso previo al desahucio.

En el caso de reconvertir una hipoteca variable en una fija, desde el Ministerio de Economía explican que “los actuales tipos de interés negativos son una excepción. En el futuro los intereses volverán a terreno positivo y para los que tienen una hipoteca variable es una incertidumbre no saber cuándo ni cuánto subirán, por eso se han tomado estas decisiones. Además, pensamos que las medidas aumentarán la competencia hipotecaria entre los bancos, lo que también beneficia al consumidor”.

En concreto, la ley va a abaratar el coste de cambiar una hipoteca por otra, ya sea en la misma entidad o en una de la competencia. “Para ello se favorece la novación del préstamo y la subrogación del acreedor estableciendo una comisión máxima del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si se produce en los tres primeros años de vigencia del contrato y del 0% si se produce con posterioridad”. Además, se reducen en un 90% los gastos de notaría y registro.

En el caso del vencimiento anticipado, que es una cláusula por la que el banco puede dar por concluido el préstamo por impago y que deriva en un procedimiento de ejecución hipotecaria, la normativa establece unos nuevos límites que dependen del tiempo que dure la hipoteca. En la primera mitad de vida del préstamo, el banco solo puede aplicar esta cláusula si el impago supera el 2% del capital concedido o nueve mensualidades. En la segunda mitad, el impago debe superar el 4% del capital o las 12 mensualidades.

Veamos un ejemplo práctico: una hipoteca a 20 años por un importe de 100.000 euros. En el caso de en los 10 primeros años, la cláusula solo podría activarse si la cantidad pendiente de pago supera los 2.000 euros o nueve cuotas mensuales, mientras que en los 10 posteriores, la cifra mínima a deber serían 4.000 euros o 12 mensualidades.

Pero todo ello tiene una excepción: aunque tiene carácter retroactivo, estas condiciones solo se podrán aplicar en aquellos préstamos donde todavía no se haya activado la cláusula de vencimiento anticipado, por tanto, no exista un litigio. “Lo que se pretende con esta medida es dar margen a aquellas personas que tengan dificultades puntuales para pagar la hipoteca”, recalcan desde el Ministerio liderado por Luis de Guindos.

Por último, y aunque sea de forma indirecta, los actuales hipotecados también se beneficiarán de la ‘lista negra’ de cláusulas abusivas que contiene la ley. Su simple reflejo normativo será un pilar para que los tribunales fallen a favor de los consumidores en las demandas que hay en esta materia.

Si vas a firmar una hipoteca próximamente

Los mayores cambios de la normativa beneficiarán a quienes firmen una hipoteca después de su entrada en vigor (en verano a más tardar, si no hay cambios de última hora). Así, todo futuro hipotecado podrá beneficiarse de las medidas anteriores (paso de hipoteca variable a fija y nuevas condiciones en la cláusula de vencimiento anticipado) y de otras muchas.

Para empezar, y antes de firmar el préstamo, deberá acudir al notario que elija en los siete días anteriores a la firma para asegurarse de que el contrato que le ha entregado el banco se ajusta a la legalidad y no incluye cláusulas potencialmente abusivas, y para preguntarle todas las dudas que pueda tener acerca de la hipoteca. Esta ‘visita’ al notario será gratuita y necesaria para poder firmar la hipoteca, y debe ir acompañada de un acta firmada por el cliente para dejar claro que comprende y conoce todas las condiciones y consecuencias.

Además, la nueva normativa contempla la creación de un modelo tipo de hipoteca, a la que banco y cliente se podrán acoger si están de acuerdo (está previsto que sea un ‘prototipo’ muy sencillo para que cualquier persona lo pueda entender), así como la creación de un documento anexo en el que se detallarán las cláusulas potencialmente abusivas (como las famosas cláusulas suelo), que será algo así como una lista negra de las que ya están siendo analizadas y anuladas por los juzgados de toda España.

También juega a favor del futuro hipotecado que el banco no podrá colocarle los llamados ‘productos vinculados’. Y es que las entidades tendrán prohibido obligar a los clientes a contratar productos como seguros de hogar o vida a cambio de concederles la hipoteca. Lo que sí podrán seguir usando son los ‘productos combinados’, que son aquellos que ofrecen al cliente una mejora en las condiciones de la hipoteca (por ejemplo, contratando el seguro de hogar el diferencial te baja en una décima y otra adicional si también contratas el seguro de vida). Economía ha dejado muy claro que el Banco de España estará muy atento a las praxis de la banca para evitar que las ofertas vinculadas puedan disfrazarse de combinadas.

En el caso de quién debe asumir los gastos que acarrea la formalización de la hipoteca, las noticias ya no son tan buenas: la normativa se limita a exigir transparencia a la hora de plasmar en el contrato qué gastos paga cada parte, pero no delimita cuáles deben recaer en el banco y cuáles en el cliente. A pesar de que muchas sentencias judiciales ya están obligando a los bancos a que asuman buena parte de los gastos, Economía asegura que también hay tribunales que se han inclinado a favor del sector financiero. Por eso, simplemente apuesta por la negociación entre las partes. El consuelo es que muchos bancos ya están moviendo ficha y asumen parte de los gastos.

Otra novedad de la que sí se beneficiarán los consumidores es la de la rebaja de las comisiones por la amortización de forma anticipada, ya sea parcial o totalmente. En el caso de las hipotecas variables, el límite será del 0,5% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros tres años de vida del préstamo y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces no pagará penalización por la cancelación. Para las hipotecas fijas, el porcentaje es algo más elevado: el 4% en los primeros 10 años y el 3% pasado dicho plazo.

¿Y qué sucede en caso de impago? Al margen del nuevo plazo y cantidad previstos en el vencimiento anticipado, la norma establece un interés máximo que puede cobrar el banco al cliente si se retrasa en el pago de la cuota mensual (el conocido como interés de demora) no podrá superar tres veces el precio legal del dinero. Actualmente, hablaríamos de un máximo del 9%.

Por último, y a pesar de la cantidad de beneficios que tendrán los consumidores, la norma no incluye ningún apartado especial sobre la dación en pago, que se produce cuando el cliente entrega la casa al banco y se da por pagada su deuda. El silencio de la normativa en este sentido no es ninguna sorpresa: en el anteproyecto que se presentó en verano, el Gobierno ya dejó claro que la nueva ley hipotecaria no trataría este caso.

Con todo, las hipotecas del futuro serán más transparentes, tendrán el visto bueno de los notarios y de los registradores, podrán cambiarse sin apenas coste, estarán sujetas a menos comisiones y darán mayor margen temporal a todos aquellos que por problemas puntuales no puedan pagar la cuota mensual del préstamo.

2. Las lagunas de la nueva ley hipotecaria: las cláusulas abusivas, a debate

Sobre el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que ha sido aprobado por el Consejo de Ministros, y que se espera que entre en vigor durante el primer semestre del próximo 2018, hay varias cuestiones que me llaman poderosamente la atención.

Parece no surtir efecto en el legislador español, los continuos y permanentes varapalos que le ha dado la Justicia Europea, ni tan siquiera la doctrina ya sentada por los tribunales españoles, y más concretamente por el Tribunal Supremo, quien ha tenido que hacer un esfuerzo de legislador en algunas ocasiones con el fin de generar seguridad jurídica en un tema tan controvertido como el albur o la arbitrariedad a los que estaban sometidas las cláusulas de un préstamo hipotecario, y que en definitiva, constituían la base para una ejecución hipotecaria, y por tanto, el más que probable despojo al deudor de lo que era su vivienda u hogar familiar.

Dice la nota pública del Ministerio de Economía y Competitividad, que el objetivo del Proyecto de Ley es reforzar la transparencia, para a continuación manifestar que “Durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas”. Sorprende la redacción de este párrafo en la nota publicada en la propia web del Ministerio, puesto que parece que se da por hecho que en algunos contratos de hipoteca van a existir cláusulas que pudieran declararse abusivas, pero que a pesar de ello se va a informar al prestatario.

No se me ocurre otra cosa ni solución que, si dichas cláusulas son potencialmente abusivas u opacas (es decir, se imponen a sabiendas por el prestamista), en defensa de esa transparencia de obligado cumplimiento, ¿no sería mejor evitarlas y no ponerlas en el contrato como si este fuera un “coladero”?; porque la cláusula que sea potencialmente abusiva, además de generar un grave perjuicio para el prestatario durante su aplicación, y por tanto un desequilibrio entre las partes, una vez declarada como tal, habrá de tenerse como no puesta con la consecuencia del reintegro entre dichas partes de la totalidad de los efectos que haya generado.

Vencimiento anticipado

Por lo que se refiere al vencimiento anticipado por incumplimiento de las obligaciones del deudor, El TJUE  en su importante sentencia de 26 de Enero de 2017 indicaba que: el tribunal nacional debe examinar si la facultad que se concede al profesional de declarar el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo tiene carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo.

El establecimiento actual de unos pequeños porcentajes o números de cuotas, dependiendo si el incumplimiento se produce durante la primera o segunda mitad de la vida del préstamo, no deja de ser una medida desde mi punto de vista “simplista”, en un quehacer rápido y apresurado de la trasposición de una directiva con cerca de dos años de retraso, que únicamente se limita a incrementar la medida poco reflexionada adoptada en la reforma operada en el 2013. No existe un auténtico trabajo y esfuerzo con una tabla que establezca horquillas de importes prestados y plazos y que ajuste los porcentajes de incumplimiento “que puedan tener un carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo” en concreto; por lo que la contienda judicial sobre este extremos a buen seguro permanecerá servida.

Intereses de demora

Se establece en el Proyecto de Ley que serán el triple del interés legal del dinero,fijándose de esta manera un criterio bien diferente a la doctrina sentada por nuestro Tribunal Supremo en aras a establecer seguridad jurídica para los prestatarios, y que quedó fijada en dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado, criterio este último, por otro lado, menos gravoso para los deudores hipotecarios que el ahora pretendido por la norma aprobada por el Consejo de Ministros.

La obligatoria intervención en el asesoramiento previo de los Notarios y su también obligada gratuidad

En un país donde la gratuidad no abandera en absoluto el resultado de un buen trabajo, pero que si constituye una “vis atractiva” para la contratación de los servicios de tal o cual profesional, sin importar la calidad, excelencia o experiencia, se establece con el carácter de ley, la obligación de los notarios de asesorar “gratuitamente” al prestatario sobre el contrato de préstamo que va a otorgar y con una antelación determinada, como si dicha obligación no hubiera existido con anterioridad en tales profesionales, quienes en numerosas ocasiones actuaron de manera de silenciosa ante las numerosas cláusulas abusivas declaradas hoy día por los tribunales nacionales (cláusula suelo, hipotecas multidivisa, vencimiento anticipado, intereses de demora –algunos hasta del 40%-, comisiones de apertura, de reclamación de posiciones deudoras……).

Una de las funciones del notario es precisamente el asesoramiento, y así se declara en la página del Consejo General del Notariado, y dicho asesoramiento, o más bien suministro de información, se encuentra incluido en la minuta de honorarios que se le abona.

Parece que el legislador quiere obviar con esta medida:

La firma del acta notarial por parte del prestatario de “si, lo entiendo”, desde mi punto de vista no garantizará en todos los casos que el prestatario sea consciente de la totalidad del alcance de las cláusulas de contenido económico del préstamo. Con la expresión manuscrita que existe actualmente hemos visto como prestatarios, que apenas saben escribir, se han limitado a copiar el formulario planteado por el banco, a lo que se ha tenido que dar el visto bueno en la escritura por imperativo legal, y ello con independencia de su posible o más que dudosa validez en sede judicial.

Gastos asociados a la constitución del préstamo con garantía hipotecaria

Los principales gastos a abonar como consecuencia de la constitución del préstamo en escritura pública (notaría, registro, impuesto de actos jurídicos documentados y gestoría), que en este momento están generando una importante controversia judicial, dictándose resoluciones contradictorias entre los diferentes tribunales, y más concretamente, entre las distintas Audiencias Provinciales, no son en absoluto resueltos por el Proyecto de Ley, el que establece el pacto al que lleguen las partes.

Entiendo que esta es una medida que se debería de haber abordado estableciendo que gastos en concreto se deben de abonar por prestatario y prestamista con la intención de poner fin a la importante controversia y así evitar la importante congestión que se está produciendo en nuestros juzgados.

En resumen, y desde mi punto de vista, el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, deja muchas lagunas y adolece de una falta de precisión que seguirá provocando numerosas contiendas judiciales entre prestatarios y prestamista.

3. La nueva ley hipotecaria encarecerá los préstamos… y los economistas dicen que es bueno para el sistema

Se avecina un encarecimiento de las hipotecas. Ésta es una de las lecturas que hacen los economistas del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que ha aprobado el Gobierno y que va a iniciar su debate en el Parlamento para su puesta en marcha definitiva, prevista para el primer semestre de 2018.

Esta nueva ley hipotecaria llega con un doble objetivo: transponer la directiva europea en materia hipotecaria en el ordenamiento jurídico español y mejorar la transparencia y la seguridad jurídica del mercado hipotecario. En otras palabras: la normativa prevé reducir todo lo posible los riesgos que corren los consumidores al firmar un préstamo…, a cambio de asumir un sobrecoste que se traducirá en un previsible encarecimiento de los tipos de interés de las hipotecas, algo que los economistas valoran de forma positiva.

“Es mucho más razonable que el coste de una hipoteca sea más alto, pero que no conlleve más riesgos de los que supone de por sí firmar una. Creo que es algo beneficioso para el cliente a largo plazo y también para el buen funcionamiento del sistema del sistema bancario. Al final, permite al consumidor tomar las mejores decisiones”, explica José García Montalvo, Catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.

Lo mismo opina José Luis Feito, presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), quien lanza un aviso a las familias que tengan pensado hipotecarse en el futuro: “Lo que no puede pasar es que los hogares pretendan correr menores riesgos y gratis”, afirma.

Ambos expertos defienden que los bancos, especializados en analizar y gestionar el riesgo, son quienes deben asumirlo, y no los consumidores. Para entender su postura, basta recordar una ‘mala praxis’ muy habitual del sector financiero durante muchos años: trasladar al consumidor parte del riesgo de una hipoteca a cambio de ofrecerle unas condiciones muy ventajosas y aumentar la concesión de préstamos para la compra de una vivienda.

Un buen ejemplo de ello lo encontramos en las hipotecas multidivisas, aquellas que están vinculadas a una moneda extranjera. En esos casos, los bancos trasladaban buena parte del riesgo al cliente, lo que les permitía ofrecer préstamos más baratos”, añade Montalvo.

De hecho, el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia esta semana en contra de este tipo de préstamos. El Alto Tribunal ha considerado nulas estas cláusulas cuando el banco no ha proporcionado al cliente la información necesaria para entender los riesgos que entraña y ha asegurado que su reclamación es imprescriptible, lo que significa que todos los afectados por una hipoteca multidivisa que no aparezca de forma transparente en el contrato pueden recurrir, incluso si el préstamo ya ha sido cancelado o ejecutado.

No podemos olvidar que el principal problema que presentan estos préstamos es que dependen de la fluctuación de las divisas, y podría darse el caso de que su cotización en los mercados provocara que su contravalor en euros fuera superior al importe que había solicitado el cliente para adquirir el inmueble. En ese caso, recuerda Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, “el deudor se veía obligado a aumentar la garantía del préstamo, reembolsar la diferencia o ampliar la hipoteca. Un riesgo que supone que el prestatario tendría que cubrir económicamente una deuda por un importe que nunca percibió”.

Éste es el tipo de riesgo que, según los economistas, deberían asumir siempre los bancos, aunque ello conlleve a los consumidores pagar un sobreprecio.

Que las nuevas hipotecas vayan a ser más caras no quiere decir que el banco gane. Aunque pueda parecer que se beneficia al sistema financiero a costa de cliente, lo cierto es que toda ley que tiene la vocación de dar estabilidad a largo plazo acaba siendo equitativa, ya que el propio mercado acaba equilibrando los intereses de ambas partes”, insiste el presidente del IEE.

El propio Banco de España también recuerda que los bancos deben cubrir sus costes y la exposición al riesgo. Tal y como señala en la circular contable 4/2016, los precios de los productos deben cubrir al menos “todos los costes de financiación, estructura y riesgo del crédito inherente en cada clase de operación. La concesión de una operación por debajo de su coste evidencia que el precio difiere de su coste razonable”.

Por tanto, y como concluyen los economistas, el previsible incremento en el coste de las hipotecas debe interpretarse de forma positiva, porque el cliente podrá conocer de forma más transparente el coste del producto y el banco se asegurará de realizar un análisis preciso del riesgo en cada operación para evitar que se produzcan pérdidas ajustadas al riesgo. Así, el cliente será más consciente del coste de la adquisición de la vivienda a la hora de tomar la decisión, aunque la consecuencia ineludible será encarecer el coste del acceso a la vivienda.

4. De cómo la nueva ley hipotecaria y la subida del euríbor llevarán al tipo fijo a nuevos récords

Una de las medidas más destacadas de la nueva ley hipotecaria es la apuesta por las hipotecas fijas. Según ha explicado el Ministerio de Economía, entre los principales cambios que incluye el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que aprobó el Gobierno el pasado 3 de noviembre y que ahora se debatirá en el Parlamento para su aprobación definitiva, está la facilidad para convertir las hipotecas variables en fijas.

Esta posibilidad no solo estará al alcance de quienes firmen un préstamo hipotecario después de que la normativa entre en vigor, sino que es una de las pocas que tienen carácter retroactivo: es decir, también se podrán beneficiar de ella los actuales hipotecados.

“Estamos en un contexto de tipos de interés negativos, pero es algo excepcional. Los tipos volverán a subir y quien firma una hipoteca variable no tiene la misma certidumbre a largo plazo que quien firma una fija. Además, pensamos que las medidas aumentarán la competencia hipotecaria entre los bancos, lo que también beneficia al consumidor”, explican desde el Ministerio capitaneado por Luis de Guindos.

Si la tramitación parlamentaria de la normativa no trae cambios de última hora en este sentido, los hipotecados podrán cambiar su hipoteca a un coste muy reducido.

Tanto si el cambio se realiza vía novación (con el mismo banco) o subrogación (con otro diferente), el cliente solo pagará una comisión si la modificación se produce durante los tres primeros años de vida del préstamo. En ese caso, la penalización equivale al 0,25% del capital que se amortiza de forma anticipada. Una vez pasado ese plazo, el cliente no tendrá que pagar ningún tipo de comisión. Además, los gastos de notario y registro tienen una especie de subvención que permite abaratarlos en gran medida. Según el Gobierno, el coste de los aranceles se reduce en torno al 90%.

¿Y qué supondrán estos cambios? Según los expertos, serán una catapulta para que las hipotecas fijas sigan comiendo terreno a las variables, e incluso podrían superarlas en las nuevas contrataciones a corto plazo.

Los últimos datos del INE (referentes a agosto) muestran que el 40,4% de los préstamos para la compra de vivienda que se formalizaron en dicho mes estaban ligados al tipo fijo, el máximo histórico hasta la fecha. Y la previsión es que sigan al alza durante los próximos meses.

“La nueva ley contempla facilidades para cambiar de tipo variable a fijo: actualmente la subrogación no es posible porque el tipo variable aplicado hoy siempre es menor al tipo fijo, lo que no permite aprovechar los menores costes de la subrogación. Pero, si se elimina esta limitación, muchos hipotecados preferirán cambiar a la seguridad de la hipoteca fija”, recuerda Juan Villén, responsable de idealista hipotecas.

Villén también insiste en que “cada vez más bancos ofrecen este tipo de hipotecas. Son interesantes porque, en previsión de futuras subidas de tipos de interés, reducen el riesgo que supone un aumento de cuota. Y, si hay más oferta y más prescripción, habrá más clientes que se decanten por esta opción, por eso creemos que las hipotecas a tipo fijo tomarán la delantera a las variables. De hecho, más de la mitad de los clientes actuales de idealista/hipotecas se decantan ya por una hipoteca fija tras analizar ofertas de todo tipo”.

Su opinión coincide con la de Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), quien sostiene que “el movimiento del mercado está girando hacia los tipos fijos, ya que tanto los bancos como los propios clientes están apostando por esta alternativa. Los usuarios cada vez son más conscientes de que los tipos en negativo son una anomalía y que volverán a subir, aunque se desconoce cuándo lo harán y con qué intensidad. Pero con toda seguridad a lo largo de los próximos 20-30 años, el tiempo que aproximadamente dura una hipoteca, veremos a los tipos subir y bajar varias veces”.

Por su parte, el Departamento de Análisis de Bankinter ha realizado una estimación preliminar del impacto de la ley hipotecaria sobre el mercado (una norma que podría sufrir cambios durante su tramitación parlamentaria), en la que habla de un previsible incremento de las hipotecas fijas.

“El tipo fijo se percibirá como una alternativa con más atractivo que en los últimos años, una vez que se acerque la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) cuando el crecimiento económico gane vigor en la eurozona y las expectativas de inflación comiencen a aumentar. En consecuencia, la evolución de los tipos de interés puede provocar que se firme un mayor número de hipotecas a tipos fijos, mientras que el proyecto de ley puede incentivar el cambio a tipo fijo al eliminar a partir del tercer año la comisión. No obstante, sería esperable que esta transición no fuera muy rápida, ya que estimamos que el euríbor a 12 meses se mantenga en terreno negativo durante buena parte de 2018”, afirma la entidad.

No podemos olvidar que el principal gancho de las hipotecas fijas es que permite al cliente saber cuánto dinero debe destinar al pago de la cuota, ya que se paga exactamente la misma cantidad desde el primer mes hasta el último. “Se ha convertido en una buena opción sobre todo para aquellos compradores de vivienda que no tengan grandes expectativas de incremento salarial”, insiste Villén.

No obstante, los expertos recuerdan que una hipoteca no tiene por qué ser igual de recomendable para cualquier cliente, ya que la elección dependerá de variables como los ingresos mensuales que debe destinar al pago de la cuota, el plazo en el que quiera devolver el préstamo, el porcentaje de la compra que necesita financiar o la posibilidad de que su renta mejore a medio plazo.

La buena noticia es que actualmente hay ofertas muy competitivas en ambos casos. En el comparador de idealista hipotecas, por ejemplo, encontramos préstamos a tipo variable desde euríbor+0,75% y fijos desde el 1,65% y del 2,1% para un plazo más largo (30 años). Se trata de unas condiciones ligeramente más ventajosas que las registradas hace apenas dos años, cuando las hipotecas fijas a 30 años se situaban alrededor del 2,45%. Las variables, por su parte, rondaban el 1% en verano de 2016. De hecho, el tipo de interés medio de las hipotecas se mantiene en zona de mínimos históricos , aunque se esperan encarecimientos una vez que la ley entre en vigor (previsiblemente lo hará en el primer semestre de 2018).

Cada cliente debe elegir el tipo de hipoteca que mejor se ajuste a sus necesidades, aunque es cierto que el Gobierno ha favorecido las hipotecas fijas y que lo más seguro es que veamos nuevos máximos en la contratación de préstamos a tipo fijo en los próximos meses”, concluye el presidente de la AHE.

5. Las 7 cláusulas abusivas más frecuentes en una hipoteca

Cláusulas abusivas de las hipotecas: las 7 cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos hipotecarios son:

El concepto de cláusula abusiva se encuentra recogido en el artículo 3 de la Directiva Europea 93/13 de 5 de abril de 1998 y en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios. Se define como aquella estipulación que, incluida en un contrato, no ha sido negociada individualmente con el consumidor y que, en contra de la buena fe, causa un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes contratantes.

Las cláusulas que tengan la consideración de abusivas son nulas, es decir, no producirán efecto alguno, teniéndose por no puestas. De hecho, pueden ser alegadas en la defensa del deudor en casos como una ejecución hipotecaria. No obstante, el resto del contrato seguirá en vigor para las partes contratantes.

A continuación, enumeramos las siete cláusulas declaradas abusivas por los Tribunales españoles que más comúnmente aparecen en los contratos hipotecarios y que influyen directamente en la ejecución hipotecaria.

Cláusulas cuyo efecto es el archivo de la ejecución hipotecaria:

1.- Cláusula multidivisa (hipoteca en divisas). Es aquella en la que el capital prestado y la cuota periódica de pago se representa a través de una moneda distinta al euro. Queda sometido, tanto el importe de pago mensual como el importe del dinero recibido en concepto de préstamo, a la continua y permanente fluctuación de la divisa, de manera que no solo la cuota mensual varía, sino que también puede variar el importe prestado, incluso por encima del recibido inicialmente por el deudor hipotecario.

Efecto: el Banco deberá recalcular la deuda en euros desde la fecha en que se firmó la hipoteca.

2.- Renuncia a notificación al deudor en caso de cesión del préstamo. El Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula el 16 de diciembre de 2009 y actualmente se encuentra en la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para decidir por una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo.

Efecto: se producirá el archivo de la ejecución hipotecaria si el préstamo ha sido cedido (titulizado) y es el banco quien, sin ser ya el acreedor de la deuda, inicia el procedimiento judicial. La razón no es otra, que la falta de legitimación del Banco para reclamar una deuda de la que ya no es dueño.

3.- Cláusula de vencimiento anticipado. Es aquella que permite a la entidad de crédito declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar anticipadamente el importe de todo lo adeudado cuando se dan determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas u otras distintas.

Tanto el TJUE como el Tribunal Supremo han admitido la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado, pero siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor de alguna de sus obligaciones de carácter esencial.

Efecto: se han considerado abusivas las cláusulas que permiten al Banco declarar vencido anticipadamente el préstamo en los siguientes supuestos:

Hay que tener en cuenta que actualmente para aplicar esta cláusula es necesario el impago de al menos tres cuotas o un número de cuotas equivalente a tres mensualidades, y que el deudor hipotecario puede rehabilitar el préstamo abonando la deuda que tenga pendiente hasta el momento del pago.

 

Cláusulas cuyo efecto es volver al inicio de la ejecución hipotecaria para recalcular la deuda:

4.- Cláusula suelo. Es el tipo de interés mínimo que se va a pagar por la hipoteca, aunque ésta se haya pactado a interés variable. Es decir, limita el interés variable convirtiéndolo en un tipo de interés fijo cuando el índice pactado (generalmente el Euribor) desciende por debajo de ese mínimo o suelo.

Si la cláusula suelo no cumple el deber de transparencia o, lo que es lo mismo, que el consumidor ha comprendido de manera real las consecuencias que su aplicación va a producir durante la vida del préstamo, dicha cláusula es nula.

Efecto: la deuda se habrá de recalcular aplicando exclusivamente el interés pactado más su diferencial, excluyendo expresamente la cláusula suelo.

5.- Intereses de demora excesivos. Varias sentencias dictadas tanto por Audiencias Provinciales como por el Tribunal Supremo han declarado abusivos intereses de demora muy elevados –del 18%, 19%, 20%, incluso del 16%– por resultar desproporcionadamente altos en referencia al incumplimiento del deudor. En la actualidad, y tras las reformas hipotecarias, el interés de demora que se pacte en los préstamos hipotecarios no puede superar tres veces el interés legal del dinero.

Efecto: no habiendo interés que sustituya al abusivo, el nuevo cálculo de la deuda habrá de hacerse aplicando como interés de demora el interés legal del dinero.

6.- Fórmula de cálculo de interés 360/365. Este método de cálculo, que ya se encuentra en la mesa del TJUE, ha sido declarado nulo recientemente por la Audiencia Provincial de Pontevedra. El mismo se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial (de 360 días, entendiendo que todos los meses tienen 30 días). Sin embargo, para calcular el interés mensual, se multiplica el resultante del diario por los días reales que tiene el mes, dando un total de 365 días al año.

“Que en el momento de la liquidación del saldo pueda tomarse como base el año comercial de 360 días y en cambio se utilice el mes natural para el cálculo del devengo de intereses, 31 o 30 días, constituye una práctica que genera un desequilibrio importante e injustificado en los derechos y obligaciones de las partes que perjudica siempre a la misma”, en este caso el consumidor”, concluye la sentencia.

7.- Cláusula de redondeo al alza. Con esta cláusula, se establece que el tipo de interés aplicable al consumidor, se redondeará siempre al alza para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25). El Tribunal Supremo declaró estas cláusulas abusivas por causar en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.

6. Las cláusulas abusivas hipotecarias más desconocidas

Cláusula suelo, cláusula de vencimiento anticipado o cláusula multidivisa. Han copado muchos titulares en los últimos meses gracias no sólo a las sentencias del Tribunal Supremo, sino también a varias sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Sin embargo, hay muchas más que figuran en los contratos hipotecarios de miles de hipotecados y que la gran mayoría desconoce.

La piedra angular de las cláusulas abusivas es la sentencia del Tribunal Supremo dictada el 23 de diciembre de 2015, en la que se declararon la mayor cantidad de disposiciones abusivas del sector bancario de toda Europa, según Eugenio Ribón Seisdedos, presidente de la Asociación Española de Abogados de Consumo y uno de los juristas más destacados en esta rama del Derecho en nuestro país.

“Es una sentencia que se ha dictado en un procedimiento en defensa de los intereses generales de los consumidores. No es un caso planteado por un afectado particular frente a un banco determinado, sino que se formuló con la legitimación extraordinaria de la OCU frente a una entidad financiera y por eso tiene unos efectos expansivos para todos los consumidores”, señala el experto.

Algunas de las cláusulas declaradas abusivas, y en consecuencia nulas, por el Alto Tribunal son las siguientes:

– La revisión del interés a instancia del usuario: hay muchas escrituras hipotecarias en las que se dice que para que se revise el interés tiene que ser el usuario el que lo solicite. Si el interés baja y el usuario no pide revisión, se mantiene inalterada la cuota mensual. Es decir, si baja el euríbor y el hipotecado no pide la revisión anual o semestral, no se le traslada de manera automática la rebaja en la cuota.

En algunos contratos esta disposición figura escrita de la siguiente manera: “la parte interesada en la actualización del tipo de interés deberá comunicarlo a la otra parte contratante (el banco) con al menos 10 días naturales de antelación a la fecha de revisión del tipo de interés, lo que puede realizar el banco con la simple consignación del nuevo tipo de interés a aplicar en el periodo siguiente en cualquier liquidación anterior a fecha, considerándose en tales casos cumplida la notificación prevista a todos los efectos”. Por eso esta cláusula se declaró nula en la sentencia del 23 de diciembre de 2015, pero se mantiene aún en muchas escrituras. Esta cláusula se superpone con la ‘suelo’.

– Imposibilidad de destinar el inmueble a otra actividad sin el consentimiento expreso del banco: “imagínate que te compras una casa y para poder pagarla, como eres abogada, habilitas parte como despacho. Esto no lo puedes hacer si no te autoriza el banco. Pero tampoco puedes alquilar tu casa si no lo autoriza el banco. Y es una cláusula que es muy común. En la práctica nadie pregunta al banco porque nadie se imagina que necesita la autorización del banco”, señala Ribón Seisdedos.

Añade que se trata de una causa de vencimiento anticipado del contrato por parte del banco, si se entera de que la vivienda se ha destinado a otra actividad sin su consentimiento. La cláusula puede aparecer en el contrato de la siguiente manera: “la parte prestataria declara que el bien hipotecado no está afecto a ninguna actividad profesional y se obliga a no variar su actual destino sin la autorización expresa y comunicada por escrito del banco”.

– La garantía personal de la hipoteca: la hipoteca es una garantía real que recae en el inmueble, pero junto a esta garantía se establece una responsabilidad patrimonial universal que es la recogida en el artículo 1.911 del Código Civil y que dispone que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Ribón Seisdedos asegura que “si ya se tiene una garantía real de la hipoteca, no hace falta la responsabilidad patrimonial universal en España”.

– El aval: es otra figura que es catalogada de abusiva por considerarse una “sobre garantía”. “El banco da al hipotecado 200.000 euros de préstamo para la compra de la casa, la tasadora corrobora el precio, y al final ha determinado el precio del inmueble. Luego exigir otra garantía como la del avalista, es abusivo”, añade el abogado. “Esto es una ‘sobre garantía’ y es contrario al Texto Refundido de La Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios”, subraya Ribón. Según el artículo 88 de esta ley, se consideran abusivas las cláusulas que supongan la imposición de garantías desproporcionadas al riesgo asumido.

– La cláusula del redondeo: se establece que el tipo de interés aplicable al consumidor se redondeará siempre al alza para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25). El Tribunal Supremo declaró estas cláusulas abusivas por causar en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.

– Percepción de indemnización del seguro sin posibilidad de compensación, retención o consignación: imaginemos un siniestro y que debemos 100.000 euros y el seguro nos da 200.000 euros. Lo lógico es que me pague los 200.000 euros el seguro a mí y luego yo pague al banco lo que sea. Sin embargo, no me deja hacer esto. Coge los 200.000 euros a su libre disposición, cuando el seguro es mío y no del banco. Por eso mismo, el Supremo ha declarado esta disposición como abusiva.

– Posibilidad de contratar un seguro a cargo del usuario directamente por el banco: salvo el seguro de incendio, el resto de seguros pueden elegirse por el usuario. “Una cosa es que cuando contratas una hipoteca, te puedan bonificar con la contratación de varios seguros, como el de hogar o de vida. Pero cuando no hay bonificación y se impone el seguro, es nulo. Sólo es obligatorio el seguro de incendios”, sentencia Ribón Seisdedos.

– La percepción del justiprecio en caso de expropiación sin posibilidad de compensación, retención o consignación: Es otra cláusula abusiva según el Alto Tribunal en sentencia del 23 de diciembre de 2015

En definitiva, la famosa sentencia del 23 de diciembre de 2015 del TS conforma cuerpo jurisprudencial, aunque no haya habido reiteración de sentencias. Esto se debe, tal y como explica el abogado Ribón Seisdedos, a que se ha dictado por el Pleno y no por la Sala. “Conforme al acuerdo de la Sala de Gobierno del Supremo de 19 de noviembre de 2014, cuando es convocada por el Presidente, como ha sido en este caso, la sentencia forma jurisprudencia con una sola sentencia y, por lo tanto, entra ya en la doctrina jurisprudencial. Por ello, no hay más que acatarla. Es un tema técnico, no opinable”, sentencia Ribón Seisdedos.

 

Via.- Idealista